La Inspección es la actividad que los órganos administrativos en materia de vivienda deben realizar con la finalidad de comprobar que las actuaciones de los particulares se ajustan a la legalidad.
La actividad inspectora en materia de vivienda en Galicia está regulada por diversos textos normativos que establecen las obligaciones de las personas propietarias y usuarias, así como las competencias de la Administración para garantizar el correcto uso, conservación y destino de las viviendas.
Ley 8/2012, do 29 de junio, de vivienda de Galicia
La Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, regula tanto la protección de las viviendas como las obligaciones de las personas propietarias, arrendatarias y promotores, así como los procedimientos de inspección, sanción y expropiación en caso de incumplimiento. Aquí están los puntos más importantes:
El Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS) puede inspeccionar viviendas protegidas para comprobar que se respeta la normativa.
Los inspectores pueden acceder a las viviendas, siempre respetando la intimidad, para verificar el estado de conservación.
Tanto las administraciones como las empresas (suministros, inmobiliarias) deben facilitar información y datos si se les requieren.
Los titulares de viviendas públicas deben permitir la entrada del personal inspector, respetando en todo caso el derecho a la intimidad personal y familiar y la inviolabilidad del domicilio de las personas interesadas.
La ley distingue tres tipos de infracciones:
Tendrán la consideración de infracciones leves:
a) La inexactitud de los documentos o certificaciones expedidos por los agentes de la edificación durante el proceso constructivo, así como las omisiones o incorrecciones relevantes en cualquiera de los datos o documentos que deben figurar en el libro del edificio, cuando no se deriven de unas o de otras perjuicios a terceros.
b) No notificar al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las modificaciones, no sustanciales, de los datos incluidos en la declaración responsable efectuada por las entidades de control de calidad de la edificación (ECCE) o por los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación (LECCE) en el momento en que se produzca el cambio.
c) El incumplimiento del deber de entregar, las personas compradoras o arrendatarias de la vivienda, la documentación exigible conforme a la presente ley.
d) El incumplimiento de las obligaciones establecidas en la presente ley para el depósito de las fianzas correspondientes al arrendamiento de predios urbanos, se trate de arrendamientos de vivienda o de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
e) No visar, ante el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, los contratos de compraventa de las segundas o sucesivas transmisiones de viviendas protegidas.
f) La omisión de la realización de las obras de reparación necesarias, en las viviendas calificadas protegidas cedidas en régimen de arrendamiento, para mantenerlas en condiciones de salubridad e higiene, conforme a las normas aplicables en la materia.
g) No constituir en viviendas calificadas protegidas juntas administradoras o comunidades de propietarios.
h) No comunicar al Registro Único de Demandantes de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia los cambios esenciales o determinantes para la adjudicación de una vivienda protegida que se hubiesen producido en las circunstancias de la unidad familiar o convivencial durante el período de inscripción.
i) No ocupar la vivienda protegida en el plazo establecido reglamentariamente sin justa causa declarada por la Administración.
j) La utilización en inmuebles de viviendas de promoción pública de los elementos comunitarios para fines distintos de los concordantes con su naturaleza o contraviniendo lo dispuesto en los estatutos o acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios, aun cuando no se causen daños en ellos.
k) En las viviendas de promoción pública, la falta de contratación de un seguro contra incendios, sin perjuicio de la contratación de los demás seguros establecidos legalmente para todo tipo de viviendas.
l) El incumplimiento de cualquier obligación impuesta por la presente ley y que no tenga la calificación de infracción grave o muy grave.
m) No inscribir en el censo de viviendas vacías de la Comunidad Autónoma de Galicia las viviendas cuya inscripción sea obligatoria conforme a la regulación de dicho censo.
Tendrán la consideración de infracciones graves:
a) No adecuar la vivienda, edificio o complejo inmobiliario a las especificaciones del proyecto, cuando se trate de viviendas adquiridas en proyecto o en construcción y no concurran las circunstancias señaladas en el artículo 20 de la presente ley.
b) La inexactitud de los documentos o certificaciones expedidos por los agentes de la edificación durante el proceso constructivo, así como las omisiones o incorrecciones en cualquiera de los datos o documentos que deban figurar en el libro del edificio, cuando de unas o de otras se deriven perjuicios a terceros.
c) El incumplimiento de los requisitos exigidos para proceder al arrendamiento de la vivienda o a su venta en proyecto, en construcción o acabada.
d) El incumplimiento de las condiciones legales establecidas para el pago de cantidades anticipadas a cuenta del precio total de la vivienda.
e) No incluir en el contrato de compraventa o arrendamiento de vivienda protegida las cláusulas del contenido obligatorio establecidas en la presente ley o en sus normas de desarrollo.
f) El incumplimiento de la obligación de registrarse en cualquiera de los registros existentes, previstos en la presente ley, referentes a agentes de la edificación.
g) El incumplimiento de la obligación de los promotores de comunicar al Registro de Promotores del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las sanciones y resoluciones judiciales que hubiesen adquirido firmeza en materia de vivienda libre y protegida, contratación inmobiliaria y actividad urbanística, así como aquellas sentencias firmes en las que resulten inhabilitados para participar en la promoción de viviendas protegidas en la Comunidad Autónoma de Galicia.
h) El incumplimiento de los deberes de elaboración, entrega y gestión del libro del edificio.
i) El incumplimiento por parte de los laboratorios de ensayo para el control de calidad de la edificación y de las entidades de control de calidad de la edificación de las condiciones y procedimientos establecidos en la normativa reguladora de su actividad.
j) Las acciones u omisiones, por culpa o negligencia, de los agentes de la construcción durante el proceso constructivo de viviendas protegidas, o la vulneración de las normas de calidad vigentes en la Comunidad Autónoma de Galicia, cuando hubiesen dado lugar a vicios o defectos graves que no afecten a la seguridad de la edificación.
k) El suministro, por parte de las compañías de agua, gas, electricidad, telecomunicaciones y de otros servicios comunitarios sin la existencia de licencia de primera ocupación y, en su caso, sin la resolución de calificación definitiva de vivienda protegida.
l) La omisión de las menciones obligatorias en la publicidad e información de la oferta de vivienda establecidas en el capítulo IV del título I de la presente ley, así como la aportación de datos falsos o la inducción a la confusión en la publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas.
m) La obstrucción de las actividades de inspección previstas en la presente ley.
n) No visar, ante Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, los contratos de compraventa o de arrendamiento de las viviendas protegidas en su primera transmisión.
ñ) El incumplimiento de los deberes de uso, conservación o aseguramiento de las viviendas protegidas y de los elementos comunes del edificio.
o) No destinar la vivienda protegida a domicilio habitual y permanente, o mantenerla deshabitada sin causa justificada durante un plazo superior a seis meses.
p) La inadecuación entre el proyecto de ejecución de obra calificado provisionalmente y la obra efectivamente realizada que no impida la obtención de la calificación definitiva, salvo en caso de modificaciones autorizadas previamente por el órgano competente.
q) El incumplimiento por parte del promotor de la obligación de formalizar la compraventa de viviendas protegidas en escritura pública o de la obligación de hacer constar en la escritura pública las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer de dichas viviendas.
r) El incumplimiento por parte de los promotores de viviendas protegidas de la prohibición de imponerle a la persona compradora la exigencia de la adquisición de un anexo no vinculado a la vivienda o de una superficie del edificio que no esté sujeta a calificación, así como de la prohibición de imponerle a la persona compradora gastos tributarios que las disposiciones legales atribuyen a la persona vendedora.
s) El incumplimiento por el promotor del procedimiento establecido en la normativa reguladora del Registro Único de Demandantes de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia para la adjudicación de viviendas protegidas.
t) La utilización de una vivienda protegida sin título legal habilitante.
u) La denuncia falsa de supuestas infracciones tipificadas en la presente ley o en la normativa reguladora de viviendas protegidas
v) La ejecución, en viviendas calificadas protegidas, de obras que modifiquen el proyecto aprobado sin la previa autorización de la administración competente en materia de vivienda, aunque se ajusten a las ordenanzas técnicas y normas constructivas que sean aplicables durante el período de vigencia del régimen de protección.
w) No desocupar la vivienda de promoción pública en el plazo fijado en el correspondiente requerimiento de la Administración.
x) En las viviendas de promoción pública, la realización por las personas usuarias de actividades molestas o contrarias a lo preceptuado en el ordenamiento jurídico vigente, prohibidas en los estatutos o que infrinjan los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios del edificio, así como causar daños o deterioros graves en la vivienda o en el edificio, en sus instalaciones o en los servicios complementarios.
Son infracciones muy graves:
a) La falsedad en las certificaciones o documentos expedidos por los agentes de la edificación durante el proceso constructivo.
b) La falsedad de las certificaciones o documentos presentados por los laboratorios de ensayo para el control de calidad de la edificación o por las entidades de control de calidad de la edificación con la declaración responsable.
c) El incumplimiento reiterado por parte de los laboratorios de ensayo para el control de calidad de la edificación y de las entidades de control de calidad de la edificación de las condiciones y procedimientos establecidos en la normativa reguladora de su actividad.
Se entenderá que existe reiteración cuando un laboratorio de ensayo para el control de calidad de la edificación o una entidad de control de calidad de la edificación hayan sido sancionados, en los cuatro años anteriores, por una infracción de la misma naturaleza en virtud de resolución judicial o administrativa firme.
d) La transmisión o la cesión del uso de la vivienda de nueva construcción sin la preceptiva licencia de primera ocupación, salvo en los supuestos en que se permita por el ordenamiento jurídico.
e) La reiteración en la aportación de datos falsos, la reiteración en la inducción a confusión en la publicidad dirigida a la venta o al arrendamiento de viviendas, así como la omisión reiterada en la información de la oferta de venta de los datos de contenido obligatorio previstos en la presente ley y en su normativa de desarrollo.
Se entenderá que existe reiteración cuando una persona física o jurídica haya sido sancionada, en los cuatro años anteriores, por una infracción de la misma naturaleza en virtud de resolución judicial o administrativa firme.
f) Las acciones u omisiones, por culpa o negligencia, de los agentes de la construcción durante el proceso constructivo de viviendas protegidas, o la vulneración de las normas de calidad vigentes en la Comunidad Autónoma de Galicia, cuando diesen lugar a vicios o defectos graves que afecten a la seguridad de la edificación.
g) La venta de las viviendas protegidas promovidas para alquiler sin contar con la preceptiva autorización administrativa o con la alteración de las condiciones fijadas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
h) La falsedad en los hechos, documentos o certificaciones cometida para obtener la calificación provisional o definitiva de vivienda protegida.
i) No obtener la calificación definitiva de vivienda protegida por no ajustarse la construcción al proyecto aprobado en la calificación provisional.
j) El destino de la vivienda protegida a usos distintos al residencial sin contar con la preceptiva autorización autonómica, así como el destino de la vivienda protegida a usos distintos de los establecidos en la resolución de calificación definitiva.
k) El establecimiento de precios de venta y renta de las viviendas protegidas superiores a los fijados por la Xunta de Galicia.
l) La percepción de sobreprecios, primas o cualesquiera otras cantidades, por cualquier concepto, superiores a las máximas legalmente establecidas en la transmisión o en el arrendamiento de viviendas protegidas.
m) La falsedad de hechos, documentos o certificaciones aportadas a la Administración para la adjudicación de la vivienda protegida.
n) La utilización de más de una vivienda protegida sin contar con la correspondiente autorización.
ñ) La transmisión de las viviendas protegidas sin cumplir los requisitos establecidos en su normativa reguladora.
o) La transmisión de la vivienda protegida inter vivos, en segunda o sucesivas transmisiones, antes del transcurso de los plazos mínimos establecidos en su normativa reguladora.
p) La falsedad de los datos exigidos para obtener los préstamos, subvenciones y ayudas para la adquisición o el arrendamiento de viviendas protegidas, así como el destino de los préstamos, subvenciones y ayudas previstos en su normativa reguladora a finalidades diferentes de las determinantes a su otorgamiento.
q) En relación con las viviendas de promoción pública, el subarrendamiento, de modo oculto o manifiesto, o la cesión de la totalidad o de parte de la vivienda adjudicada.
Los organismos del IGVS con competencias en materia de inspección son el Servicio de Fianzas e Inspección, de los Servicios Centrales de Santiago de Compostela, y las Secciones de Inspección y Sanciones de las cuatro Áreas Provinciales.
Según el DECRETO 143/2024, de 20 de mayo, corresponden al Servicio de Fianzas e Inspección el ejercicio de las siguientes funciones:
a) La administración y gestión, directa o mediante conciertos, de las fianzas que por ley deban ser objeto de depósito en el IGVS.
b) La propuesta de las actuaciones inspectoras en materia de depósitos de fianzas.
c) La coordinación de los trámites que realicen las diferentes unidades de servicios centrales y servicios periféricos en los diversos procedimientos en relación con estas funciones.
d) La planificación, coordinación y, en su caso, realización de las inspecciones de ocupaciones, usos y transmisiones en las viviendas de promoción pública y locales propios del IGVS.
e) La inspección para verificar el cumplimiento de la normativa reguladora del uso y transmisión de las viviendas protegidas.
f) La inspección relativa al impago de viviendas de promoción pública y la coordinación con las áreas provinciales de los expedientes de resolución de contratos y desahucios.
g) La gestión de los expedientes de ejecuciones hipotecarias que se produzcan por impago en las viviendas.
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo manifiesta su firme propósito de erradicar completamente el fraude en la vivienda protegida. Se trata de un avance importante en este ámbito, aumentando los esfuerzos para concienciar a la ciudadanía sobre la importancia de la función social del parque de vivienda protegida y para detectar y sancionar el fraude, esfuerzos que tienen por objetivo, a medio plazo, la completa erradicación de esta lacra.
La inspección para verificar el cumplimiento de la normativa en el uso y transmisión de las viviendas con protección pública o libre de promoción privada; o las relativas a impagos de morosos y proponer lo que proceda en relación con las denuncias efectuadas o las inspecciones realizadas, en virtud del Decreto 134/2024, de 20 de mayo, por el que se establece la estructura orgánica del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, quedó atribuida a la Secretaría General, a través de su servicio de inspección.
La actuación de los inspectores, según la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, puede iniciarse:
De oficio
Iniciativa propia
Órgano competente
Orden superior
Solicitud razonada de otros órganos
A solicitud de la persona interesada. Si usted tiene conocimiento de algún hecho que pueda constituir una infracción en materia de vivienda y desea comunicarlo, dispone de diversas vías para presentar su denuncia y poner estos hechos en conocimiento de la Administración:
La sede sede electrónica de la Xunta de Galicia se puede acceder mediante Chave365, certificado digital o DNI digital.
Mediante la presentación en línea, a través de la sede electrónica da Xunta de Galicia, con un modelo de solicitud genérica PR004A:
Para comunicar una posible infracción en materia de vivienda, la persona interesada debe cumplimentar el modelo que se adjunta más arriba y presentarlo en el Registro del IGVS. La documentación puede entregarse de manera presencial en las oficinas del Instituto Galego da Vivenda e Solo o a través de cualquiera de los medios admitidos por la normativa de procedimiento administrativo. Es importante aportar toda la información disponible para facilitar la valoración y tramitación de la comunicación por parte de la Administración.
Direcciones:
Santiago Servizos Centrais IGVS
Área Central s/n, Polígono de Fontiñas
15781 - Santiago de Compostela (A Coruña)
Área Provincial do IGVS - A Coruña
Praza de Luis Seoane, s/n
15008 - A Coruña
Área Provincial do IGVS - Lugo
Avda. Ramón Ferreiro 28
27002 - Lugo
Área Provincial do IGVS - Ourense
Rúa Sáenz Díez, nº 1
32071 - Ourense
Área Provincial do IGVS - Pontevedra
Rúa Alcalde Hevia, nº 7
36071 - Pontevedra
La ciudadanía tiene a su disposición diversos correos electrónicos del servicio de inspección del IGVS para remitir las comunicaciones relacionadas con la vivienda objeto de denuncia. Para facilitar la gestión, deberá emplearse el correo correspondiente al área geográfica en la que se encuentre el domicilio.
Correos electrónicos:
Santiago Servizos Centrais IGVS
inspeccion.igvs.santiago [at] xunta.gal
Área Provincial do IGVS - A Coruña
inspeccion.igvs.santiago [at] xunta.gal (inspeccionsesancions[dot]igvs[dot]coruna[at]xunta[dot]gal)
Área Provincial do IGVS - Lugo
inspeccion.igvs.santiago [at] xunta.gal (inspeccion)inspeccionsesancions.igvs.ourense [at] xunta.gal (esancions)inspeccion.igvs.santiago [at] xunta.gal ([dot]igvs[dot]lugo[at]xunta[dot]gal)
Área Provincial do IGVS - Ourense
Área Provincial do IGVS - Pontevedra
inspeccion.igvs.santiago [at] xunta.gal (inspeccion)fianzas.igvs.pontevedra [at] xunta.gal ([dot]igvs[dot]pontevedra[at]xunta[dot]gal)
Para cualquier consulta o comunicación relacionada con la inspección en materia de vivienda, la ciudadanía también dispone de atención vía telefónica, pudiendo contactar con el IGVS a través de los números asignados a cada área territorial.
Números de contacto:
Santiago Servizos Centrais IGVS
981-54.19.06 / 981-54.19.94 / 981-54.19.74
Área Provincial do IGVS - A Coruña
981-18.48.09 / 981-18.26.59 / 981-18.48.19
Área Provincial do IGVS - Lugo
982-29.46.30 / 982-29.46.25
Área Provincial do IGVS - Ourense
988-38.62.85 / 988-38.62.33
Área Provincial do IGVS - Pontevedra
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