Información de interés sobre vivienda protegida

Es aquella que cumple las condiciones de uso, destino, calidad, precio de venta o alquiler y, en su caso, superficie y diseño, establecidas en la ley y en su normativa de desarrollo, y que además haya sido calificada como tal por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Existen dos grandes clases de viviendas protegidas:

– Viviendas de promoción pública.

– Viviendas de protección autonómica.

Los agentes promotores que pretendan que una vivienda sea protegida deben solicitar la calificación provisional, aportando la documentación exigida reglamentariamente. Una vez finalizadas las obras de construcción o rehabilitación, deberán solicitar la calificación definitiva, también acompañada de la documentación correspondiente.

• A partir del 1 de enero de 2025 el régimen de protección es permanente para las viviendas protegidas de promoción pública y para las de protección autonómica construidas sobre suelo público o promovidas por entidades mayoritariamente participadas por el IGVS.
  En el resto de viviendas protegidas, la duración es de treinta años desde la calificación definitiva, reduciéndose a quince años en el caso de viviendas de protección autonómica destinadas al alquiler.
  No obstante, si la vivienda está sujeta a financiación o ayudas estatales que prevean una duración superior, se aplicará lo dispuesto en la normativa estatal correspondiente.

• El régimen de protección de las viviendas se extingue por el transcurso del plazo de duración del régimen jurídico de protección.

• Las viviendas protegidas no podrán ser objeto de descalificación mientras dure su régimen legal de protección.

• Las viviendas calificadas definitivamente de acuerdo con cualquier régimen de protección pública con anterioridad al 1 de enero de 2025 se regirán por lo dispuesto en su normativa específica.

• Pueden acceder a una vivienda protegida las personas residentes en Galicia y las personas emigrantes retornadas que no dispongan de vivienda en propiedad y cumplan los requisitos económicos y demás condiciones reglamentarias.

• En los supuestos de liquidación del régimen económico matrimonial o de parejas de hecho, no es necesario cumplir dichos requisitos cuando la vivienda se adjudique a uno de los cónyuges o miembros de la pareja.En las adquisiciones por sucesión mortis causa, si la persona adquirente no cumple los requisitos exigidos, deberá transmitir la vivienda en el plazo de seis meses a quien sí los cumpla, pudiendo optar por el arrendamiento en el caso de viviendas de protección autonómica, salvo cuando se trate de menores no emancipados.
  Si la persona adjudicataria fallece antes de la firma del contrato, pueden subrogarse los miembros de la unidad familiar o de convivencia que figuren en la solicitud.

• De forma excepcional, pueden acceder a una vivienda protegida personas que ya sean propietarias cuando su vivienda esté sujeta a expropiación, personas separadas o divorciadas que hayan perdido el uso de la vivienda y estén al corriente de sus obligaciones, quienes ocupen alojamientos provisionales por situaciones de emergencia o remodelaciones urbanas, así como otros supuestos excepcionales declarados por el organismo competente en materia de vivienda.

• Asimismo, se permite que las entidades de crédito adquieran viviendas protegidas mediante dación en pago, siempre que las destinen exclusivamente a los fines y personas previstos en el régimen jurídico de vivienda protegida.

Las viviendas protegidas no pueden superar los 120 metros cuadrados de superficie útil. Dentro de este límite máximo, la normativa reglamentaria puede establecer la superficie máxima concreta según el tipo de vivienda protegida, así como la de sus anexos y la superficie financiable.

• Las viviendas protegidas deben destinarse exclusivamente a domicilio habitual y permanente de sus titulares o arrendatarios durante toda la vigencia del régimen de protección, sin poder utilizarse como segunda residencia ni para otros usos, salvo los previstos legalmente. Se permite el ejercicio de una actividad profesional compatible con el uso residencial, previa autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y sin perjuicio de otras licencias necesarias.

• Asimismo, las viviendas protegidas deben ocuparse dentro de los plazos reglamentarios, salvo que exista una causa justificada autorizada por la Administración.

• Durante la vigencia del régimen de protección, la venta o arrendamiento de las viviendas protegidas está sujeta a un precio máximo fijado por acuerdo del Consejo de la Xunta de Galicia, atendiendo a factores como la localización, la superficie, los costes de construcción y la situación del mercado. En las viviendas de promoción pública pueden aplicarse deducciones según la situación económico-social de las personas adjudicatarias, y en las viviendas de protección autonómica destinadas al alquiler la renta máxima será la fijada en la calificación, actualizable anualmente conforme al IPC con un límite del 3%.

• Asimismo, se prohíbe cualquier sobreprecio, incluso por mejoras o mobiliario, así como imponer la adquisición de anexos o superficies no vinculadas a la vivienda. Las cláusulas que establezcan precios superiores a los máximos legales son nulas, sin perjuicio de las sanciones administrativas que correspondan.

• La transmisión de estas viviendas está sujeta a las limitaciones establecidas legalmente y solo puede realizarse dentro de los plazos y condiciones reglamentarias, debiendo la persona adquirente cumplir los requisitos para ser adjudicataria. Excepcionalmente, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede autorizar transmisiones anticipadas, exigiendo en su caso la cancelación de préstamos y el reintegro de ayudas con intereses. Las viviendas protegidas destinadas al alquiler pueden venderse durante el período de vinculación a dicho uso, previa autorización, subrogándose la nueva propiedad en las obligaciones de alquiler.

• Los contratos de transmisión y arrendamiento deben contener cláusulas obligatorias y someterse a visado administrativo, y las limitaciones del régimen de protección deben constar en la escritura pública y en el Registro de la Propiedad. Asimismo, se fomenta el arbitraje como medio de resolución de conflictos y se establece que no pueden adquirirse derechos por silencio administrativo contrarios al régimen legal de protección.

• El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo gestiona el Registro Único de Demandantes de Vivienda de Galicia, en el que se recogen los datos de la demanda de vivienda protegida con el fin de coordinar las políticas públicas de vivienda, garantizar la publicidad, transparencia y concurrencia en la adjudicación y facilitar la planificación de la oferta.
  El registro es administrativo y público. La inscripción se realiza mediante declaración responsable, si bien los requisitos deberán acreditarse en el procedimiento de adjudicación. Las personas inscritas deben comunicar cualquier cambio en sus circunstancias; su incumplimiento o la renuncia injustificada a una vivienda adjudicada supone la baja automática y la imposibilidad de volver a inscribirse durante un año.

• Quedan exentas de inscripción las personas promotoras para uso propio cuando coincida el número de viviendas con el de promotores, así como los supuestos de realojo urbanístico.

• En los procedimientos de adjudicación, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo puede establecer reservas de viviendas para determinados colectivos con especial necesidad, como personas con movilidad reducida, familias numerosas o monoparentales, personas jóvenes o mayores, mujeres víctimas de violencia de género u otros colectivos de atención preferente.
  La suma de las reservas no puede superar el 30 % de las viviendas ofertadas, salvo en programas específicos de interés público, integración social, atención a víctimas de violencia de género o vivienda para la juventud.

• Las viviendas de promoción pública del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo pueden adjudicarse directamente, mediante un procedimiento extraordinario, para atender situaciones urgentes de necesidad de vivienda. Entre estas situaciones se incluyen la pérdida de la vivienda por fuerza mayor, la especial vulnerabilidad social, la violencia de género y otras circunstancias extraordinarias previstas en programas específicos.
  El procedimiento se inicia por la Comisión Provincial de Vivienda, con informe preceptivo de los servicios sociales, y se resuelve por la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, agotando la vía administrativa.
  La adjudicación se realiza, con carácter general, en régimen de arrendamiento, y solo puede recaer sobre viviendas adecuadas a las necesidades de la persona adjudicataria, quedando excluidas las viviendas incluidas en procedimientos ordinarios de adjudicación mientras estén vigentes las listas resultantes del sorteo.

• Los derechos de tanteo y retracto del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo sobre las viviendas protegidas y sus anexos durante la vigencia del régimen de protección, en las segundas y posteriores transmisiones inter vivos, incluidas las derivadas de procedimientos de ejecución. Estos derechos no se aplican en transmisiones entre familiares cercanos, cónyuges o parejas de hecho, ni en transmisiones gratuitas entre ascendientes y descendientes.

• El ejercicio del tanteo exige la notificación previa a la Administración de la intención de transmitir la vivienda, indicando las condiciones esenciales de la transmisión, disponiendo el Instituto de un plazo de treinta días para ejercerlo. El retracto puede ejercerse cuando no se haya realizado la notificación, esta sea defectuosa o la transmisión se haya efectuado en condiciones distintas a las notificadas, dentro de un plazo de sesenta días desde que la Administración tenga conocimiento de la transmisión. Ambos derechos se ejercen por el precio máximo legal aplicable, y su existencia debe constar en el Registro de la Propiedad, sin que puedan inscribirse transmisiones sin acreditar las notificaciones exigidas.

• El desahucio administrativo de viviendas de titularidad pública promovidas o calificadas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. El desahucio procede por causas como el impago, el uso indebido de la vivienda, la cesión o subarrendamiento no autorizado, la ocupación sin título, la realización de obras no permitidas, el deterioro grave o el desarrollo de actividades prohibidas. El procedimiento se rige por la normativa administrativa común, garantizando la audiencia de la persona interesada y concediendo plazos para el pago, las alegaciones y la entrega voluntaria de la vivienda, pudiendo acordarse el lanzamiento y el precinto cautelar si fuese necesario. La competencia para incoar y resolver estos procedimientos corresponde a la dirección del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.