Información de interese sobre vivenda protexida

Que se considera vivenda protexida?

É aquela que cumpre as condicións de uso, destino, calidade, prezo de venda ou alugueiro e, no seu caso, superficie e deseño, establecidas na lei e na súa normativa de desenvolvemento, e que ademais fose cualificada como tal polo Instituto Galego da Vivenda e Solo. Existen dúas grandes clases de vivendas protexidas:

– Vivendas de promoción pública.
– Vivendas de protección autonómica.

Os axentes promotores que pretendan que unha vivenda sexa protexida deben solicitar a cualificación provisional, achegando a documentación esixida regulamentariamente. Unha vez finalizadas as obras de construción ou rehabilitación, deberán solicitar a cualificación definitiva, tamén acompañada da documentación correspondente.

Que tipos de vivenda protexida existen?

Vivenda de Promoción Pública (VPP) é a que o Instituto Galego da Vivenda e Solo promova como tal ou á que se lle outorgue esta cualificación e que cumpra cos requisitos que se establezan regulamentariamente. Adxudicarase conforme a un procedemento regrado, normativamente establecido. Clasifícanse en:
- Vivendas protexidas de promoción pública.
- Vivendas de promoción pública cualificadas en núcleos rurais e en centros históricos.
Só poderán ser persoas adxudicatarias das vivendas de promoción pública as persoas físicas que reúnan os requisitos que regulamentariamente se establezan. Destinaranse en todo caso a domicilio habitual e permanente das súas persoas adxudicatarias, sen que en ningún caso se poidan destinar a segunda residencia nin a ningún outro uso, excepto nos casos que regulamentariamente se determinen, para posibilitar o uso pola Administración pública como vivenda temporal de colectivos con necesidades especiais.
Vivendas de Protección Autonómica (VPA) son as vivendas protexidas promovidas por un promotor público ou privado en execución de políticas públicas de vivenda e que, cumprindo os requisitos que se establezan regulamentariamente, sexan cualificadas como tales polo Instituto Galego da Vivenda e Solo.

Tamén son vivendas de protección autonómica (VPA) as promovidas para uso propio por comunidades de propietarios, cooperativas de vivendas, asociacións legalmente constituídas ou por unha persoa individual co fin de que constitúa a súa residencia habitual e permanente, e que cualifique como tales o Instituto Galego da Vivenda e Solo.

Clasifícanse en:
- Vivendas de Protección Autonómica de réxime especial.
- Vivendas de Protección Autonómica de réxime xeral.
- Vivendas de Protección Autonómica de réxime concertado.
- Aloxamentos Protexidos.
A diferenza entre os distintos réximes de vivenda vén determinada fundamentalmente polo prezo da vivenda e polos requisitos económicos da unidade familiar ou de convivencia para acceder a elas. As vivendas de réxime especial son as que presentan prezos máximos máis accesibles, mentres que as de réxime concertado son as que acadan os prezos máximos máis elevados. En canto aos ingresos, o réxime especial establece límites económicos máis baixos que o réxime xeral, e este, a súa vez, fixa límites inferiores aos esixidos no réxime concertado.

Unicamente as persoas físicas poderán ser adxudicatarias e usuarias das vivendas de protección autonómica e destinaranse a domicilio habitual e permanente das súas persoas adxudicatarias.

Cal é o réxime de protección?

A partir do 1 de xaneiro de 2025 o réxime de protección é permanente para as vivendas protexidas de promoción pública e para as de protección autonómica construídas sobre solo público ou promovidas por entidades maioritariamente participadas polo IGVS.
No resto das vivendas protexidas, a duración é de trinta anos desde a cualificación definitiva, reducíndose a quince anos no caso das vivendas de protección autonómica destinadas ao alugueiro.
Non obstante, se a vivenda está suxeita a financiamento ou axudas estatais que prevexan unha duración superior, aplicarase o disposto na normativa estatal correspondente.
O réxime de protección das vivendas extínguese polo transcurso do prazo de duración do réxime xurídico de protección.
As vivendas protexidas non poderán ser obxecto de descualificación mentres dure o seu réxime legal de protección.
As vivendas cualificadas definitivamente de acordo con calquera réxime de protección pública con anterioridade ao 1 de xaneiro de 2025 rexeranse polo disposto na súa normativa específica.

Quen pode acceder a unha vivenda protexida?

Poden acceder a unha vivenda protexida as persoas residentes en Galicia e as persoas emigrantes retornadas que non dispoñan de vivenda en propiedade e cumpran os requisitos económicos e demais condicións regulamentarias.
Nos supostos de liquidación do réxime económico matrimonial ou de parellas de feito, non é necesario cumprir estes requisitos cando a vivenda se adxudique a un dos cónxuxes ou membros da parella.
Nas adquisicións por sucesión mortis causa, se a persoa adquirente non cumpre os requisitos esixidos, deberá transmitir a vivenda no prazo de seis meses a quen si os cumpra, podendo optar polo arrendamento no caso das vivendas de protección autonómica, salvo cando se trate de menores non emancipados.
Se a persoa adxudicataria falece antes da sinatura do contrato, poden subrogarse os membros da unidade familiar ou de convivencia que figuren na solicitude.
De forma excepcional, poden acceder a unha vivenda protexida persoas que xa sexan propietarias cando a súa vivenda estea suxeita a expropiación, persoas separadas ou divorciadas que perderan o uso da vivenda e estean ao día das súas obrigas, quen ocupen aloxamentos provisionais por situacións de emerxencia ou remodelacións urbanas, así como outros supostos excepcionais declarados polo organismo competente en materia de vivenda.
Así mesmo, permítese que as entidades de crédito adquiran vivendas protexidas mediante dación en pagamento, sempre que as destinen exclusivamente aos fins e persoas previstos no réxime xurídico da vivenda protexida.

Cal é a superficie?

As vivendas protexidas non poden superar os 120 metros cadrados de superficie útil. Dentro deste límite máximo, a normativa regulamentaria pode establecer a superficie máxima concreta segundo o tipo de vivenda protexida, así como a dos seus anexos e a superficie financiable.

Cal é o seu destino e ocupación?

As vivendas protexidas deben destinarse exclusivamente a domicilio habitual e permanente das súas persoas titulares ou arrendatarias durante toda a vixencia do réxime de protección, sen poder utilizarse como segunda residencia nin para outros usos, salvo os previstos legalmente. Permítese o exercicio dunha actividade profesional compatible co uso residencial, previa autorización do Instituto Galego da Vivenda e Solo e sen prexuízo doutras licenzas necesarias.
Así mesmo, as vivendas protexidas deben ocuparse dentro dos prazos regulamentarios, salvo que exista unha causa xustificada autorizada pola Administración.

Cal é o prezo de venda ou renda?

Durante a vixencia do réxime de protección, a venda ou arrendamento das vivendas protexidas está suxeita a un prezo máximo fixado por acordo do Consello da Xunta de Galicia, atendendo a factores como a localización, a superficie, os custos de construción e a situación do mercado. Nas vivendas de promoción pública poden aplicarse deducións segundo a situación económico-social das persoas adxudicatarias, e nas vivendas de protección autonómica destinadas ao alugueiro a renda máxima será a fixada na cualificación, actualizable anualmente conforme ao IPC cun límite do 3 %.
Así mesmo, prohíbese calquera sobreprezo, mesmo por melloras ou mobiliario, así como impor a adquisición de anexos ou superficies non vinculadas á vivenda. As cláusulas que establezan prezos superiores aos máximos legais son nulas, sen prexuízo das sancións administrativas que correspondan.

Cales son as limitacións para dispoñer da vivenda?

A transmisión destas vivendas está suxeita ás limitacións establecidas legalmente e só pode realizarse dentro dos prazos e condicións regulamentarias, debendo a persoa adquirente cumprir os requisitos para ser adxudicataria. Excepcionalmente, o Instituto Galego da Vivenda e Solo pode autorizar transmisións anticipadas, esixindo no seu caso a cancelación de préstamos e o reintegro de axudas con xuros. As vivendas protexidas destinadas ao alugueiro poden venderse durante o período de vinculación a este uso, previa autorización, subrogándose a nova propiedade nas obrigas de alugueiro.
Os contratos de transmisión e arrendamento deben conter cláusulas obrigatorias e someterse a visado administrativo, e as limitacións do réxime de protección deben constar na escritura pública e no Rexistro da Propiedade. Así mesmo, foméntase a arbitraxe como medio de resolución de conflitos e establécese que non poden adquirirse dereitos por silencio administrativo contrarios ao réxime legal de protección.

Como se adxudican?

O Instituto Galego da Vivenda e Solo xestiona o Rexistro Único de Demandantes de Vivenda de Galicia, no que se recollen os datos da demanda de vivenda protexida co fin de coordinar as políticas públicas de vivenda, garantir a publicidade, transparencia e concorrencia na adxudicación e facilitar a planificación da oferta.
O rexistro é administrativo e público. A inscrición realízase mediante declaración responsable, aínda que os requisitos deberán acreditarse no procedemento de adxudicación. As persoas inscritas deben comunicar calquera cambio nas súas circunstancias; o seu incumprimento ou a renuncia inxustificada a unha vivenda adxudicada supón a baixa automática e a imposibilidade de volver inscribirse durante un ano.
Quedan exentas de inscrición as persoas promotoras para uso propio cando coincida o número de vivendas co de promotores, así como os supostos de realoxo urbanístico.
Nos procedementos de adxudicación, o Instituto Galego da Vivenda e Solo pode establecer reservas de vivendas para determinados colectivos con especial necesidade, como persoas con mobilidade reducida, familias numerosas ou monoparentais, persoas mozas ou maiores, mulleres vítimas de violencia de xénero ou outros colectivos de atención preferente.
A suma das reservas non pode superar o 30 % das vivendas ofertadas, salvo en programas específicos de interese público, integración social, atención a vítimas de violencia de xénero ou vivenda para a xuventude.
As vivendas de promoción pública do Instituto Galego da Vivenda e Solo poden adxudicarse directamente, mediante un procedemento extraordinario, para atender situacións urxentes de necesidade de vivenda. Entre estas situacións inclúense a perda da vivenda por forza maior, a especial vulnerabilidade social, a violencia de xénero e outras circunstancias extraordinarias previstas en programas específicos.
O procedemento iníciase pola Comisión Provincial de Vivenda, con informe preceptivo dos servizos sociais, e resólvese pola Presidencia do Instituto Galego da Vivenda e Solo, esgotando a vía administrativa.
A adxudicación realízase, con carácter xeral, en réxime de arrendamento, e só pode recaer sobre vivendas axeitadas ás necesidades da persoa adxudicataria, quedando excluídas as vivendas incluídas en procedementos ordinarios de adxudicación mentres estean vixentes as listas resultantes do sorteo.

Cales son os dereitos e garantías da Administración?

Os dereitos de tanteo e retracto do Instituto Galego da Vivenda e Solo sobre as vivendas protexidas e os seus anexos durante a vixencia do réxime de protección, nas segundas e posteriores transmisións inter vivos, incluídas as derivadas de procedementos de execución. Estes dereitos non se aplican en transmisións entre familiares próximos, cónxuxes ou parellas de feito, nin en transmisións gratuítas entre ascendentes e descendentes.
O exercicio do tanteo esixe a notificación previa á Administración da intención de transmitir a vivenda, indicando as condicións esenciais da transmisión, dispoñendo o Instituto dun prazo de trinta días para exercelo. O retracto pode exercerse cando non se realizase a notificación, esta sexa defectuosa ou a transmisión se efectuase en condicións distintas ás notificadas, dentro dun prazo de sesenta días desde que a Administración teña coñecemento da transmisión. Ambos os dereitos exercítanse polo prezo máximo legal aplicable, e a súa existencia debe constar no Rexistro da Propiedade, sen que poidan inscribirse transmisións sen acreditar as notificacións esixidas.
O desaloxo administrativo de vivendas de titularidade pública promovidas ou cualificadas polo Instituto Galego da Vivenda e Solo. O desaloxo procede por causas como o impagamento, o uso indebido da vivenda, a cesión ou subarrendamento non autorizado, a ocupación sen título, a realización de obras non permitidas, o deterioro grave ou o desenvolvemento de actividades prohibidas. O procedemento réxese pola normativa administrativa común, garantindo a audiencia da persoa interesada e concedendo prazos para o pagamento, as alegacións e a entrega voluntaria da vivenda, podendo acordarse o lanzamento e o precinto cautelar se fose necesario. A competencia para incoar e resolver estes procedementos corresponde á dirección do Instituto Galego da Vivenda e Solo.

Normativa relacionada

Decreto 253/2007, do 13 de decembro, de réxime xurídico do solo e das edificacións promovidas polo Instituto Galego da Vivenda e Solo Decreto 1/2010, do 8 de xaneiro, polo que se regula o Rexistro Único de Demandantes de Vivenda da Comunidade Autónoma de Galicia e a adxudicación das vivendas protexidas, así como das acollidas a programas de acceso á vivenda con axudas públicas LEI 8/2012, do 29 de xuño, de vivenda de Galicia RESOLUCIÓN do 22 de xaneiro de 2025 pola que se fai público o Acordo do Consello da Xunta de Galicia do 20 de xaneiro de 2025 polo que se determinan os ingresos para acceder ás vivendas protexidas

Ligazóns relacionadas

Rexistro de demandantes de vivenda