Vivenda protexida

Información de interese sobre vivenda protexida (despregar)

Que se considera vivenda protexida?

É aquela que cumpre as condicións de uso, destino, calidade, prezo de venda ou alugueiro e, no seu caso, superficie e deseño, establecidas na lei e na súa normativa de desenvolvemento, e que ademais fose cualificada como tal polo Instituto Galego da Vivenda e Solo. Existen dúas grandes clases de vivendas protexidas:

– Vivendas de promoción pública.
– Vivendas de protección autonómica.

Os axentes promotores que pretendan que unha vivenda sexa protexida deben solicitar a cualificación provisional, achegando a documentación esixida regulamentariamente. Unha vez finalizadas as obras de construción ou rehabilitación, deberán solicitar a cualificación definitiva, tamén acompañada da documentación correspondente.

Cal é o réxime de protección?

• A partir do 1 de xaneiro de 2025 o réxime de protección é permanente para as vivendas protexidas de promoción pública e para as de protección autonómica construídas sobre solo público ou promovidas por entidades maioritariamente participadas polo IGVS.
  No resto das vivendas protexidas, a duración é de trinta anos desde a cualificación definitiva, reducíndose a quince anos no caso das vivendas de protección autonómica destinadas ao alugueiro.
  Non obstante, se a vivenda está suxeita a financiamento ou axudas estatais que prevexan unha duración superior, aplicarase o disposto na normativa estatal correspondente.
• O réxime de protección das vivendas extínguese polo transcurso do prazo de duración do réxime xurídico de protección.
• As vivendas protexidas non poderán ser obxecto de descualificación mentres dure o seu réxime legal de protección.
• As vivendas cualificadas definitivamente de acordo con calquera réxime de protección pública con anterioridade ao 1 de xaneiro de 2025 rexeranse polo disposto na súa normativa específica.

Quen pode acceder a unha vivenda protexida?

• Poden acceder a unha vivenda protexida as persoas residentes en Galicia e as persoas emigrantes retornadas que non dispoñan de vivenda en propiedade e cumpran os requisitos económicos e demais condicións regulamentarias.
• Nos supostos de liquidación do réxime económico matrimonial ou de parellas de feito, non é necesario cumprir estes requisitos cando a vivenda se adxudique a un dos cónxuxes ou membros da parella.
• Nas adquisicións por sucesión mortis causa, se a persoa adquirente non cumpre os requisitos esixidos, deberá transmitir a vivenda no prazo de seis meses a quen si os cumpra, podendo optar polo arrendamento no caso das vivendas de protección autonómica, salvo cando se trate de menores non emancipados.
  Se a persoa adxudicataria falece antes da sinatura do contrato, poden subrogarse os membros da unidade familiar ou de convivencia que figuren na solicitude.
• De forma excepcional, poden acceder a unha vivenda protexida persoas que xa sexan propietarias cando a súa vivenda estea suxeita a expropiación, persoas separadas ou divorciadas que perderan o uso da vivenda e estean ao día das súas obrigas, quen ocupen aloxamentos provisionais por situacións de emerxencia ou remodelacións urbanas, así como outros supostos excepcionais declarados polo organismo competente en materia de vivenda.
• Así mesmo, permítese que as entidades de crédito adquiran vivendas protexidas mediante dación en pagamento, sempre que as destinen exclusivamente aos fins e persoas previstos no réxime xurídico da vivenda protexida.

Cal é a superficie?

As vivendas protexidas non poden superar os 120 metros cadrados de superficie útil. Dentro deste límite máximo, a normativa regulamentaria pode establecer a superficie máxima concreta segundo o tipo de vivenda protexida, así como a dos seus anexos e a superficie financiable.

Cal é o seu destino e ocupación?

• As vivendas protexidas deben destinarse exclusivamente a domicilio habitual e permanente das súas persoas titulares ou arrendatarias durante toda a vixencia do réxime de protección, sen poder utilizarse como segunda residencia nin para outros usos, salvo os previstos legalmente. Permítese o exercicio dunha actividade profesional compatible co uso residencial, previa autorización do Instituto Galego da Vivenda e Solo e sen prexuízo doutras licenzas necesarias.
• Así mesmo, as vivendas protexidas deben ocuparse dentro dos prazos regulamentarios, salvo que exista unha causa xustificada autorizada pola Administración.

Cal é o prezo de venda ou renda?

• Durante a vixencia do réxime de protección, a venda ou arrendamento das vivendas protexidas está suxeita a un prezo máximo fixado por acordo do Consello da Xunta de Galicia, atendendo a factores como a localización, a superficie, os custos de construción e a situación do mercado. Nas vivendas de promoción pública poden aplicarse deducións segundo a situación económico-social das persoas adxudicatarias, e nas vivendas de protección autonómica destinadas ao alugueiro a renda máxima será a fixada na cualificación, actualizable anualmente conforme ao IPC cun límite do 3 %.
• Así mesmo, prohíbese calquera sobreprezo, mesmo por melloras ou mobiliario, así como impor a adquisición de anexos ou superficies non vinculadas á vivenda. As cláusulas que establezan prezos superiores aos máximos legais son nulas, sen prexuízo das sancións administrativas que correspondan.

Cales son as limitacións para dispoñer da vivenda?

• A transmisión destas vivendas está suxeita ás limitacións establecidas legalmente e só pode realizarse dentro dos prazos e condicións regulamentarias, debendo a persoa adquirente cumprir os requisitos para ser adxudicataria. Excepcionalmente, o Instituto Galego da Vivenda e Solo pode autorizar transmisións anticipadas, esixindo no seu caso a cancelación de préstamos e o reintegro de axudas con xuros. As vivendas protexidas destinadas ao alugueiro poden venderse durante o período de vinculación a este uso, previa autorización, subrogándose a nova propiedade nas obrigas de alugueiro.
• Os contratos de transmisión e arrendamento deben conter cláusulas obrigatorias e someterse a visado administrativo, e as limitacións do réxime de protección deben constar na escritura pública e no Rexistro da Propiedade. Así mesmo, foméntase a arbitraxe como medio de resolución de conflitos e establécese que non poden adquirirse dereitos por silencio administrativo contrarios ao réxime legal de protección.

Como se adxudican?

• O Instituto Galego da Vivenda e Solo xestiona o Rexistro Único de Demandantes de Vivenda de Galicia, no que se recollen os datos da demanda de vivenda protexida co fin de coordinar as políticas públicas de vivenda, garantir a publicidade, transparencia e concorrencia na adxudicación e facilitar a planificación da oferta.
  O rexistro é administrativo e público. A inscrición realízase mediante declaración responsable, aínda que os requisitos deberán acreditarse no procedemento de adxudicación. As persoas inscritas deben comunicar calquera cambio nas súas circunstancias; o seu incumprimento ou a renuncia inxustificada a unha vivenda adxudicada supón a baixa automática e a imposibilidade de volver inscribirse durante un ano.
• Quedan exentas de inscrición as persoas promotoras para uso propio cando coincida o número de vivendas co de promotores, así como os supostos de realoxo urbanístico.
• Nos procedementos de adxudicación, o Instituto Galego da Vivenda e Solo pode establecer reservas de vivendas para determinados colectivos con especial necesidade, como persoas con mobilidade reducida, familias numerosas ou monoparentais, persoas mozas ou maiores, mulleres vítimas de violencia de xénero ou outros colectivos de atención preferente.
  A suma das reservas non pode superar o 30 % das vivendas ofertadas, salvo en programas específicos de interese público, integración social, atención a vítimas de violencia de xénero ou vivenda para a xuventude.
• As vivendas de promoción pública do Instituto Galego da Vivenda e Solo poden adxudicarse directamente, mediante un procedemento extraordinario, para atender situacións urxentes de necesidade de vivenda. Entre estas situacións inclúense a perda da vivenda por forza maior, a especial vulnerabilidade social, a violencia de xénero e outras circunstancias extraordinarias previstas en programas específicos.
  O procedemento iníciase pola Comisión Provincial de Vivenda, con informe preceptivo dos servizos sociais, e resólvese pola Presidencia do Instituto Galego da Vivenda e Solo, esgotando a vía administrativa.
  A adxudicación realízase, con carácter xeral, en réxime de arrendamento, e só pode recaer sobre vivendas axeitadas ás necesidades da persoa adxudicataria, quedando excluídas as vivendas incluídas en procedementos ordinarios de adxudicación mentres estean vixentes as listas resultantes do sorteo.

Cales son os dereitos e garantías da Administración?

• Os dereitos de tanteo e retracto do Instituto Galego da Vivenda e Solo sobre as vivendas protexidas e os seus anexos durante a vixencia do réxime de protección, nas segundas e posteriores transmisións inter vivos, incluídas as derivadas de procedementos de execución. Estes dereitos non se aplican en transmisións entre familiares próximos, cónxuxes ou parellas de feito, nin en transmisións gratuítas entre ascendentes e descendentes.
• O exercicio do tanteo esixe a notificación previa á Administración da intención de transmitir a vivenda, indicando as condicións esenciais da transmisión, dispoñendo o Instituto dun prazo de trinta días para exercelo. O retracto pode exercerse cando non se realizase a notificación, esta sexa defectuosa ou a transmisión se efectuase en condicións distintas ás notificadas, dentro dun prazo de sesenta días desde que a Administración teña coñecemento da transmisión. Ambos os dereitos exercítanse polo prezo máximo legal aplicable, e a súa existencia debe constar no Rexistro da Propiedade, sen que poidan inscribirse transmisións sen acreditar as notificacións esixidas.
• O desaloxo administrativo de vivendas de titularidade pública promovidas ou cualificadas polo Instituto Galego da Vivenda e Solo. O desaloxo procede por causas como o impagamento, o uso indebido da vivenda, a cesión ou subarrendamento non autorizado, a ocupación sen título, a realización de obras non permitidas, o deterioro grave ou o desenvolvemento de actividades prohibidas. O procedemento réxese pola normativa administrativa común, garantindo a audiencia da persoa interesada e concedendo prazos para o pagamento, as alegacións e a entrega voluntaria da vivenda, podendo acordarse o lanzamento e o precinto cautelar se fose necesario. A competencia para incoar e resolver estes procedementos corresponde á dirección do Instituto Galego da Vivenda e Solo.

VIVENDA DE PROMOCIÓN PÚBLICA (VPP) VIVENDA DE PROTECCIÓN AUTÓNOMICA (VPA) PROMOCIÓNS DE VIVENDA PROTEXIDA ADXUDICACIÓNS/SORTEOS DE VIVENDA PROTEXIDA